近年来，随着房地产市场不断升温，二手房交易也随之活跃起来。但当前二手房市场却存在这样一种状况：如果房子房龄不到5年，为了避免缴纳几万元的营业税，一些当事人双方谈妥买卖，只签委托书，到公证处进行公证，并不办理房屋过户手续，成为二手房交易公开的秘密。据了解，每年，仅在焦作市众信公证处公证的户数就有200余户，各县的数量就更多了，由此也带来了诸多问题和隐患，成为新的投诉热点。近日，东方今报记者从近期投诉中选取部分典型案例，为您揭秘其中风险。同时也咨询了焦作市众信公证处及业内人士，予以分析，以期能对正在进行二手房交易的读者予以法律指导，避免产生不必要的损失。
【投诉一】房价升温 卖房者反悔引发矛盾
市民刘女士于2009年初看中了焦作市新区某小区的一套二手房。当时与卖方协议约定首期房款付20万元，到2010年6月前付清剩余的15万，卖方需在最后一笔房款到账后20日内将房产证过户。可是从2009年的上半年开始，房价一路飙升，刘女士2010年5月将剩余的15万元交给对方时，对方提出返还已经支付的20万房款，不再履行双方签订的协议。原来，卖方看到最近房价普涨，觉得自己的房子“卖亏了”，便以“本人需自居”为由，拒不履行合同。双方为此进行了多次协商，最终以卖方赔偿几万块违约金而告终。刘女士在接受采访时说：“买房的事让她不胜其烦，当时及时办理过户就没后来的麻烦了。”
东方今报记者在焦作市的几家房产中介了解到，近两年来，由于房价居高不下，很多卖房者签订了购房协议后，还收了买方的定金，可后来看到房价一路上扬，卖方就不想卖房了，可是买房者又不想退房，双方闹得不可开交，中介也牵扯其中，怎么都说不清楚，究其原因主要是利益作祟。
【投诉二】房产证在手也不保险
焦作市的王先生2003年购买了一栋别墅，为了省钱，并没有办理过户手续，而是选择办理了公证，并拿到了对方的房产证。今年3月份，卖方提供了该别墅的《房地产权证》复印件、身份证，并在报纸上刊登了房产证遗失证明后，到市房管局申请房产证遗失补发，该局按照正常程序为卖方办理了补发的《房地产权证》。由于王先生及时发现，赶紧申请异议登记，随后提起法律诉讼，才挽回了即将造成的损失。
焦作市房产管理中心相关业务负责人接受采访时表示，拿到了卖方的房产证，但没有过户，风险同样存在，因为根据相关规定，个人持有的房产证如果丢失后可以办理挂失并重新补办。一旦有不良卖方就此拿到新的房产证，并持补办的房产证将房子卖给第三方，就会损害买方的利益。
“根据有关法律，第三方如果以合理的价格善意取得该房产，其交易行为又经过合法过户，没有过户的前一个买房人就只能找卖房人索取损失。”该负责人称，因此买房者不能因小失大，要及时跟买房者过户才最保险。
【投诉三】卖方过世导致过户难
牛先生于2000年在焦作解放区幸福街社区购买了一套二手房，拿到房产证后，双方进行了公证，此后一直就没再想办理过户手续的事，他想房产证都在自己手里害怕什么。2012年的一天，他在报纸上看到了一则一房两卖的消息后，就马上拿着公证和房产证去办过户，可是工作人员告诉他，办理过户要双方带着相关证件到场签字确认。等他去找对方时，才得知对方已去世两年了。幸好对方的子女非常配合，通过繁琐的法律程序，把原来的房子继承到子女名下，才办理了过户。牛先生告诉记者，虽然对方的子女非常通情达理，但是人家工作很忙，总要麻烦人家，自己心里很是歉疚，仅一套程序走完，前前后后花了近半年时间，要是买房时立即办理过户手续，可能两天就办完了。
东方今报记者在采访中了解到，近年来，由于不及时办理过户手续，造成了隐患非常多，有些不良卖家对一房两卖、把房子卖出后，还用它作抵押到银行贷款，结果司法部门突然来把房子查封了，自己还弄不清是怎么回事。
【分析】交易不过户原因何在？
既然不办理过户手续，隐患如此多，风险又那么大，一些当事者缘何还是不办理过户呢？
据了解，根据国家相关规定，个人将购买不足5年的普通住房转让的，要按照销售收入全额征收营业税。这笔不菲的营业税基本上是由卖方转嫁给买方承担的。很多买方在明知存在风险的情况下，为了规避税费，甚至主动要求卖方延期办理过户。
焦作市嘟嘟不动产业有限公司经纪人王辉认为，除了房屋投资者及部分买房者钻政策的空子，通过公证但不过户的方式买卖房子，很多没有资质或者管理不规范的中介公司，为了促成房屋的交易，挣取1%的佣金，也会主动为交易双方出谋划策，由卖方签署授权委托书，授权买方指定的人代替卖方办理过户手续，与房产证原件一起交由买方保管，以此来降低交易成本，提高房屋中介的成功率，谋取中介费。
“其实，现在利用委托公证逃税的交易风险是越来越大了。”王辉称。
【说法】公证无法保证产权安全
那么买卖二手房委托公证到底是什么意思呢？
东方今报记者在焦作市众信公证处了解到，所谓委托公证原本是房主即委托人将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为 （买卖、出租、抵押等）的权利授权给受托人的意思表示，是房主本人没有时间或是路途遥远或是行动不便，不能和买主一起到房产交易部门办理过户的繁杂手续，而采取的一种便利措施。
“简单地说，房产委托公证就是房主给买方出具委托书，由他人代替房主办理过户手续。”该公证处一工作人员称，尽管房产交易的双方进行公证或者签订了协议，但是没有在法律上改变房产的权属状况，买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利，如果卖方将房产再次卖出、抵押贷款、拆迁赔偿等，公证房屋买卖合同和委托合同也无法对其产生约束力。
“当然，降低成本、追求最大利益是交易双方的共同追求，这个也不是没有办法实现。” 该工作人员告诉记者，在房产交易过程中，交易安全最核心的问题是资金安全以及授权信任。就前者，办理提存公证是最安全和实用的解决方案。因为，办理房产变更手续时需要评估、测绘等，全部做下来至少一个月时间，买卖双方可以约定在办理过户手续的过程中，先将房款提存于公证处的专门账户，待买房人领到房产证后，双方再到公证处提款。房款在公证处，买房人不用怕房主卷钱跑路，房主也不必担心过户后拿不到钱。
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